Nüfus artışının konut piyasasına etkisi
Üniversitede bir öğretim görevlimizin ders kitapları haricinde okumamızı ısrarla istediği ve yıllarca aklımdan çıkmayan Lester R.Brown’un Yirmidokuzuncu Gün kitabının arka kapak yazısı der ki;
“Bir Fransız bilmecesi şöyle başlar; Bir nilüfer gölünde tek bir nilüfer yaprağı vardır ve her gün yaprak sayısı iki katına çıkmaktadır. İkinci gün iki yaprak, üçüncü gün dört yaprak, dördüncü gün sekiz yaprak, böylece sürer gider. Soru şudur: Nilüfer gölü otuzuncu gün tamamen dolu ise, kaçıncı gün yarı dolu olmuştur* Yanıt: Yirmidokuzuncu gün” …
Okullardaki havuz problemlerine benzeyen ve kitaba da “Yirmidokuzuncu Gün-Dünya Kaynakları Karşısında İnsan İhtiyaçları” isminde ilham olan bu soru ile yazar nüfus artışının getirdiği tüketim düzeyinin dünyadaki kaynak üretiminin önüne geçtiğine dikkat çekmek ister.
Bugün bu soru neden yeniden aklıma geldi?
Kendi alanımla ilgili olarak konut fiyatlarının son derece yükseldiğini, her türlü ekonomik sıkıntıya rağmen geriye gitmediğini gözlemlemekteyim. Değerleme sektörünün duayenlerinden, gayrimenkul iktisatçısı olarak da bilinen Sayın Dr. Ahmet Büyükduman yıllarca konut balonu yok dedi, sektör içerisindeki uzmanları bile inandırmakta güçlük çekti ama bugün insanların kiralık ev bulmakta dahi ciddi anlamda sıkıntı çektiğini düşünürsek 29.gündeymişiz gibi hissetmemek mümkün değil.
Konut fiyatlarına etki eden diğer unsurlar
Konut fiyatları; nüfus artışı ve talep artışı yanında elbette dövizdeki yükseliş, dışarıya bağımlılık, maliyetlerin artması, önünü göremeyen müteahhitlerin üretim yapmak istememesi, gene müteahhitlerin arsa fiyatlarındaki yükseliş karşısında zarar edeceklerini düşünmeleri nedeni ile kat karşılığı sözleşme yapmak istememeleri, yabancıya satışların artması gibi pek çok zincirleme ve birbirine bağımlı faktör nedeni ile de yükseliyor.
Konutun bir yatırım aracı haline gelmesi
Konutun değer artışları ile iyi bir yatırım aracı haline de gelmesi, gelir getiren bir araç olarak görülmesi de sadece ülkemizin problemi değil. Gazete haberlerine göre; Almanya’da da 26 Eylül’de meclis seçimleriyle paralel olarak Berlinliler barınma sorunuyla ilgili halk oylaması için sandık başına gitti. Berlinlilerin yüzde 56,4’ü giderek yayılan dev emlak şirketlerinin kamulaştırılması yönünde oy kullandı. Oylamaya sunulan karar metninde Berlin Senatosu, “Mülklerin kamu malına dönüştürülmesi için gerekli tüm önlemleri almaya ve bu yönde bir yasa hazırlamaya” çağrıldı. Almanya’da bu türde düzenlenen ilk halk oylamasında konu, Berlin’de 3 binden fazla konuta sahip olan ve “kâr amacı güden” şirketlerin kamulaştırılmasıydı. Berlin’de son yıllarda kiralardaki hızlı artış nedeniyle kentin pek çok bölgesinde normal gelirli vatandaşlar bile ev bulmakta sıkıntı yaşıyor.
Doç. Dr. Ümit Akçay 2017 senesindeki bir yazısına “Barınma hakkının finansallaştırılması” diye başlık atmış. Gayrimenkul sertifikaları ile de konutların finansal mal haline gelmesi barınma krizini depreştirebilecek bir unsur olarak tartışılması gereken başka bir konu olabilir.
Geldiğimiz nokta sorgulanmalı
Benim çevremde gözlemlediğim kadarı ile geldiğimiz süreçte maalesef gençlerin bir evim olsun hayalleri hiç yok. Ülkemizde TOKİ kanalı ile barınma ihtiyacı karşılanmaya çalışılıyor ama belki de ikinci konuttan daha yüksek vergi alınması, yeni evlenenlere konut alımında daha düşük vergilendirme yapılması gibi farklı devlet düzenlemeleri yapmanın vakti gelmiştir. Bu konuları önümüzdeki dönemlerde daha çok tartışacağız ve tartışmalıyız.
Herkese sağlıklı bir yıl dilerim
Berrin GÜRSOY İPLİKÇİ
Gayrimenkul Değerleme Uzmanı
